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任意売却や家族信託という選択肢がありますOther
住宅ローンの支払いが滞っている方は任意売却することで、債務を整理し、競売のリスクを避けることができます。ご家族の財産管理として家族信託を利用すれば、将来の認知症対策として有効です。トチスマ・ショップ佐世保店は経験豊富な不動産スタイリストが対応しますので、佐世保市の相続や売却など不動産のあらゆるご相談はお任せください。
任意売却
このようなお悩みを抱えていませんか?
- 毎月のローン返済が難しくなってきた
- 住宅ローンの他にも税金を滞納してしまった
- ローン滞納が続いて金融機関から督促状が届いた
- 金融機関から一括返済の請求をされている
- 自宅が差し押さえられたらどうしよう
- ご近所に競売にかけられることを知られたくない
- 競売になると今後の生活設計が立てられない
- 裁判所から競売開始通知書を受け取った
このような状況の方はすぐに当社にご相談ください。強制的に進められる競売を避けるために、任意売却という方法があります。まずはお客様からのお話を伺ったうえで、経験豊富な不動産スタイリストが責任を持って対応いたします。
任意売却とは?
金融機関の住宅ローンを申し込んで購入した物件には抵当権が付けられています。何らかの理由でローンの支払いが滞った場合、金融機関は抵当権を行使し、最終的には裁判所によって物件を差し押さえられ、競売にかけられます。競売になると一般的に市場価格の8割程度で売却されます。すべて競売側のペースで行われ、一括返済の原資に充てても、残債を支払わなければならないことがほとんどです。
このような事態を避けるため、任意売却は不動産会社が、債務者と債権者である金融機関の間に入り、物件の売却を進めます。任意売却では一般市場で売却することができるので、競売よりも高く売却することができます。
任意売却のメリット
競売を行っても、ローンの支払いは免除されないため、売却額が大きく下がる競売ではローンの残債が多くなります。新聞やチラシで公開されるので、競売にかけられたことをご近所に知られてしまいます。また、すべて裁判所のペースで進み、持ち主の意思が反映されることはありません。これに対し、任意売却は競売より高く売れることが多いため、ローンの残債を減らすことが可能です。
通常の売却と変わらず、周囲にローンを滞納していることを気づかれる心配はありません。また、債権者と交渉する余地が残されており、引越しの時期や費用の捻出、残債の返済方法の調整など、今後の生活を立て直すための交渉ができます。
任意売却が可能な期間
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 時期 | 任意売却の可否 | 状況 |
|---|---|---|
| ローン滞納直前 | 可能 | 何とか毎月の返済をしており、返済困難になりそうな状況です。 |
| ローン滞納3ヶ月迄 | 可能 | 金融機関から督促状や一括弁済通知書が届きます。 |
| ローン滞納4ヶ月迄 | 可能 | 競売の開催通知書が届き、通知から約4～5ヶ月で競売が始まります。 |
| ローン滞納5ヶ月迄 | 可能 早急に相談 |
物件調査のために裁判所の執行官が訪れます。競売はもうすぐです。 |
| それ以降 | 不可 | 競売が始まり、落札されると所有権が移動し、強制的に立ち退きさせられる場合もあります。 |
任意売却可能な期間は決まっています。債権者と合意する必要があるので、ローン支払いが難しくなった時点で早めにご相談ください。
競売と任意売却の比較
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 最低価格を市場より3～5割安く設定され、最終的に市場価格の8割程度で売却されます。 | 市場価格に近い価格で売却できます。 |
| 残債 | 残債が多くなる場合がほとんどです。 | 競売より残債を減らすことが可能で、ローンを完済できる場合もあります。 |
| 返済方法の交渉 | 原則的に交渉できず、競売後も無理な返済が続きます。 | 債権者との交渉により、無理のない返済方法が可能です。 |
| プライバシー | 官報や新聞に競売情報が掲載され、近所に知られる場合があります。 | 通常の売却と同じで、ローン滞納が知られることはありません。秘密厳守で売却が進められます。 |
| 立ち退き | 裁判所ペースで競売が進められ、強制的な立ち退きもあります。 | 売主の事情がある程度考慮され、立ち退き時期の交渉ができます。 |
| 引越し費用 | 引越し費用は残りません。 | 交渉により引越し費用を捻出できる可能性があります。 |
| 今後の生活設計 | 不動産を手放し、多くの残債もあるため、生活設計ができません。 | 債権者との交渉により、生活再建の資金が残り、新生活のスタートが可能です。 |
家族信託について
「家族信託」とは?
簡単に言えば、家族信託は信頼する家族に財産を託して管理し、承継する方法です。近年、関心が高まっている認知症などにより、判断や責任能力が低下したときに、財産を管理したり、遺言の代用として利用したりというケースが見られます。
家族信託が「注目」されている原因
家族信託によって、従来の相続対策ではできなかったことが実現できるようになりました。その代表例として次の2つがあります。
認知症対策
これまでの財産管理では認知症で判断能力が衰えた後に、財産を柔軟に活用することが困難でしたが、家族信託の利用によって、柔軟に活用できるようになりました。
二次相続以降の承継者指定
これまでの資産承継では、相続人の子どもから孫へなど、二次相続以降の承継者を指定することができませんでした。家族信託の利用によって二次相続以降の承継者を指定することができるようになりました。
家族信託を行う「目的」について
家族信託を検討する前に、何のために行うのか目的を考える必要があります。ご自身やご家族の財産をどうしたいのかという目的を明確にすることが重要です。代表的な例を挙げますので、こちらを参考にご家族で話し合い、家族信託を行う目的を確認するようにしましょう。
家族信託を行う目的の例
- 高齢で認知症や病気により判断能力が低下するおそれがあるため、財産を家族に託したい
- 子どもたちに平等に不動産を遺したいが、トラブルになるので共有名義は避けたい
- 所有している共有不動産を共有者同士でトラブルが起きないようにしたい
- 認知症の妻に財産を遺す際に成年後見人をつけないようにしたい
- 相続する子どもがいないので、妻亡き後は自分の親戚に財産を遺したい
- 子どもがいない息子夫婦に相続させ、息子夫婦が亡くなった後は嫁の親族に財産が行かないようにしたい
- 親が亡くなっても障がいのある子どもの生活を保障したい
家族信託がおすすめの対象例
- 親が高齢で、これからの財産管理を不安に感じる
- これからは財産や不動産の管理を他の家族に任せたい
- 広い家に一人で住む親が、将来は施設に入居するつもりでいる
- 高齢の不動産所有者が将来、売却または賃貸物件を検討している
- 親が遺言書を書きたがらない
- 子どもに障がいがあり、将来の財産管理が心配だ
上記のような方は家族信託をご検討されると良いでしょう。
